Снос памятников в Москве: что изменилось за 20 лет и где риск сейчас

Фото в шапке: 21 июня 2009. Снос квартала на Садовнической набережной, 73–77: экскаваторы разбирают старые дома, за ними высотка на Котельнической Викисклад, Retired electrician, CC0

Что нам пишут под роликами

Мы выпустили два ролика о местах, которые охраняются как памятники: про Коломенское и про Аптекарский огород. Под обоими появились похожие комментарии. «Зона охраны скоро будет не про Москву, снесут всё под ЖК и бизнес-центры». «Захотят — продадут, пара махинаций с законом и всё». «Собянин: никогда не говори никогда».

Мы агентство коммерческой недвижимости и перед сделками проверяем статус зданий. Защищать или ругать городские власти не наша задача. Поэтому мы собрали цифры: сколько исторических зданий Москва теряла в 1990-х и 2000-х, сколько теряет сейчас и что поменялось в законе.

Короткий вывод такой. Памятники из реестра сносят в разы реже, чем двадцать лет назад, а нарушение стоит в десятки и сотни раз дороже. Но сносы не прекратились: под удар попадают здания, у которых статуса нет или он пропал. Самый свежий пример этого риска случился летом 2025 года, когда больше тысячи трёхсот зданий разом перестали считаться выявленными памятниками.

Четыре статуса и почему цифры у всех разные

Спор «сносят или не сносят» почти всегда упирается в то, что именно считать. У исторического здания в Москве может быть один из четырёх статусов, и защищены они очень по-разному.

Памятник в реестре. Объект культурного наследия федерального, регионального или местного значения в едином госреестре. Снос запрещён, работы только по согласованию, охранное обязательство переходит к любому владельцу, за нарушения штрафы и уголовная ответственность.

Выявленный объект. Здание, которое признали возможным памятником, но решение о включении в реестр ещё не принято. До решения оно охраняется как памятник. В Москве с 1 июля 2025 года такие объекты без решения по экспертизе выбыли из перечня.

Ценный градоформирующий объект. Московская категория для зданий, важных для облика улицы. Федеральной охраны у них нет, и среди «охраняемых» их сносят чаще всего.

Застройка без статуса. Старые дома, заводы, конструктивизм. Защищает их только режим зоны охраны, если здание в неё попадает.

Мэрия считает потери только по первой строке. В докладе «Московские памятники. Реальное положение дел» 2019 года сказано, что с 2011 года демонтированы 9 зданий охраняемых категорий, из них один объект культурного наследия. Движение «Архнадзор» считает все четыре строки и называет сотни зданий. Обе цифры честные, просто они отвечают на разные вопросы. Для покупателя важна первая: статус в реестре определяет, что со зданием можно делать.

Тысяча зданий за шесть лет

Самая известная оценка тех лет есть в докладе «Московское архитектурное наследие: точка невозврата», который в мае 2007 года выпустили общество MAPS и британская SAVE Europe's Heritage. По их подсчёту, за 2002–2007 годы Москва потеряла больше тысячи исторических зданий, и около двухсот из них были памятниками или ждали этого статуса.

Есть и более скромный подсчёт. РИА Новости в июле 2008 года писало, что за десять лет в Москве снесли около 300 зданий исторической застройки, среди них почти 50 охраняемых памятников. Методики разные, но порядок понятен: памятник терялся в среднем раз в месяц или чаще.

Работало это по нескольким схемам. Здание объявляли аварийным и сносили. Вместо реставрации шла «реконструкция» или «воссоздание», после которых от подлинника оставался в лучшем случае фасад. С памятника или его части заранее снимали охрану. Иногда исторические дома горели.

Штраф за порчу памятника при этом почти ничего не значил. До 2013 года компания платила по статье 7.13 КоАП 20–30 тысяч рублей, должностное лицо 2–3 тысячи, гражданин 1–1,5 тысячи. Для стройки на десятки тысяч квадратных метров это не деньги.

«Мы примерно раз в год теряли палаты XVII века или первой половины XVIII века, то есть древнейшие гражданские здания, притом что они обладали охранными статусами». Рустам Рахматуллин, «Архнадзор», «Коммерсантъ», 2021 год

Палаты, которые «обрушились сами»

Палаты Пикарта, Софийская набережная, 6. Дом конца XVII века считался одним из богатых московских дворцов петровского времени. По преданию, из его окон голландский гравёр Питер Пикарт в 1707 году рисовал свою панораму Кремля из Замоскворечья. В конце 1990-х палаты предложили поставить на госохрану, то есть они стали выявленным памятником. Участок при этом отвели под гостинично-развлекательный комплекс. Сначала снесли соседние постройки XIX века, а затем, по официальной версии, в ночь на 13 ноября 2000 года памятник «самообрушился». Так это описывает справка РИА Новости 2008 года.

В том же 2000 году исчез «Ректорский дом» на Моховой, 11, барочная усадьба Волконских 1740-х годов, где потом жил ректор университета и выходил журнал «Телескоп». Проект реставрации у здания был, но летом 2000 года его снесли, а к 2004 году на месте построили копию со стеклянной надстройкой.

Усадьба Римских-Корсаковых, Тверской бульвар, 26. В 2002–2003 годах палаты в глубине участка снесли, южные разобрали вопреки предписанию органа охраны. По словам градозащитников, от усадьбы XVIII века «осталась одна фасадная стенка». С 2005 года за ней работает ресторан.

Тёплые торговые ряды на Ильинке. Комплекс построен в 1864–1869 годах по проекту Александра Никитина и считается первым отапливаемым торговым зданием Москвы. Ряды стояли вокруг церкви Ильи Пророка на бывшем Новгородском подворье. В 2007–2008 годах, по данным «Архнадзора», уничтожили около 80 % комплекса. Остались фасады трёх особняков, к ним добавились новые корпуса. Градозащитники пишут, что снос заранее «легализовали» в 2004 году, когда часть здания исключили из предмета охраны.

Копии вместо оригиналов

Вторая схема нулевых: снести и построить похожее здание из нового бетона. Самые громкие примеры стоят в центре, мимо них ходят каждый день.

Гостиница «Москва». Здание Алексея Щусева 1935 года в 2004 году признали аварийным и снесли с обещанием «точного воссоздания». Новое здание открылось в 2014 году: фасад повторили, интерьеры сделали заново. Статус памятника у гостиницы был спорным.

«Военторг» на Воздвиженке. Универмаг 1910–1913 годов снесли в 2003 году, несмотря на протесты. На его месте стоит торгово-офисный комплекс с тем же названием. В рейтинге главных архитектурных потерь, который «Коммерсантъ» составил в 2008 году, «Военторг» занял первое место, гостиница «Москва» третье.

«Детский мир» на Лубянке. Фасад здания сохранили, но интерьеры 1950-х лишили охраны и разобрали при реконструкции 2008–2015 годов. Атриум с аркой воссоздали в новых материалах.

Часто в этом ряду вспоминают гостиницу «Россия» в Зарядье. Её действительно снесли в 2006–2007 годах, и сейчас на этом месте парк «Зарядье». Но памятником она не была, и к спору о наследии этот снос имеет отношение только как пример масштаба тех лет.

Перелом 2010–2011 годов

В ноябре 2010 года новая городская власть начала проверку 1 175 инвестконтрактов на 40 млн квадратных метров. За 2011 год город отказался от контрактов на 60 млрд рублей, писали «Ведомости» в январе 2012 года. В том же году аннулировали разрешения на снос 209 исторических зданий, оставшиеся от прежней эпохи.

В 2011 году появился Департамент культурного наследия, сейчас это Мосгорнаследие. С 2012 года работает программа «1 рубль за 1 квадратный метр»: памятник в плохом состоянии сдают на 49 лет за символическую плату, а арендатор обязан его отреставрировать. По данным мэрии, к 2025 году по ней передано 49 объектов.

Градозащитники, которые обычно критикуют мэрию, это изменение признают. В 2021 году координатор «Архнадзора» Рустам Рахматуллин сказал «Коммерсанту», что «прогресс очевиден»: за десять лет снесли только одни палаты XVII века, в 2014 году, и город после этого обратился в суд. Тут же он добавил, что ломать памятники не перестали.

Что поменялось в законе

Главный перелом в законе случился в 2013 году, когда штрафы выросли в десятки раз и появились отдельные уголовные статьи. В 2014 году охранное обязательство стало обязательным для любого собственника. С 2024 года закон движется в другую сторону: работы на памятниках упрощают, а перечень охраняемого сужают.

Действующая редакция статьи 7.13 КоАП делит нарушения на три уровня. По обычному памятнику компания платит от 200 тысяч до 5 млн рублей. По особо ценным объектам, объектам ЮНЕСКО, музеям-заповедникам и в их зонах охраны от 1 до 20 млн. По выявленным объектам от 100 тысяч до 1 млн. Для собственника памятника новые поправки удобнее, для защиты наследия это новые риски.

Сколько сносят сейчас

Независимый счёт с 2010 года ведёт «Архнадзор» в своей «Чёрной книге». Движение считает всё ценное: памятники, выявленные объекты, ценную застройку и здания без статуса, снесённые полностью или частично.

Всего с 2010 года «Архнадзор» насчитал 379 зданий, в среднем 25 в год. За 2010–2020 годы среди 220 потерь было 14 памятников из реестра и 10 выявленных, ещё 30 зданиям перед сносом отказали в охранном статусе. В 2025 году движение записало три реестровых памятника, утраченных частично или полностью. Самый тяжёлый случай, по его оценке, это Дом-школа Матвея Казакова, разобранный до первого-второго этажа.

Если сравнить с подсчётами 2000-х, памятников сносят в разы меньше. Насколько именно, зависит от того, чей подсчёт брать: по докладу MAPS выходило около 40 памятников и выявленных в год, по РИА Новости около пяти, по «Архнадзору» за 2010–2020 годы около двух-трёх. Поэтому мы и пишем «в разы», без точной цифры.

Заметнее всего изменилось состояние памятников. В 2010 году в неудовлетворительном состоянии были 39 % из них, 1 325 объектов. По итогам 2025 года мэрия называет 96 % в хорошем или удовлетворительном состоянии. Работы в 2025 году шли больше чем на 500 объектах, на 144 реставрацию завершили: 66 на деньги бюджета, 78 за счёт инвесторов, меценатов и федеральных программ. За 15 лет, по словам мэра, отреставрирован 2 491 объект.

Минус 1 356 выявленных памятников

Главный риск последних лет связан с потерей статуса, а сносы памятников тут вторичны. Московский закон «Об объектах культурного наследия» от 13 ноября 2024 года в пункте 3 статьи 17 установил: выявленные объекты, которые не прошли экспертизу до 1 июля 2025 года, «считаются исключёнными» из перечня. Экспертизу к сроку успели пройти примерно 120 объектов.

«Архнадзор» сохранил прежний перечень, в нём 1 356 строк, и называет это «развыявлением» шестой части московского наследия. По словам движения, утром 4 декабря 2025 года в наборе открытых данных на data.mos.ru значились все полторы тысячи выявленных памятников, к вечеру 637, а после 12 декабря только 12, отнесённых к реестру последними приказами. Некоторые СМИ называли цифру до 1 600.

Градозащитники считают, что норма противоречит федеральному закону: там выявленный объект можно исключить только по итогам экспертизы. Мосгорсуд, апелляция и 8 июля 2026 года Второй кассационный суд оставили норму в силе, жалоба подана в Верховный суд. Среди потерявших статус здание на Лубянке, театр «Современник» и ансамбль Хитровской площади. О последнем мы писали в истории дома Усковых в Подкопаевском переулке.

Есть и обратный пример. По тому же закону статус выявленных потеряла 31 станция метро, в том числе «Сокольники», «Красносельская», «Охотный Ряд» и станции Кольцевой линии. Градозащитники подняли тему 13 июля 2026 года, а 20 августа приказами Мосгорнаследия все 31 станцию включили в единый госреестр памятников. Охраняются их мозаики, витражи и светильники.

Электрозавод

Электрозавод на Электрозаводской улице хорошо показывает, как работает правило «нет статуса, нет охраны». Корпус начали строить в 1915 году для товарищества «Проводник», эвакуированного из Риги. Архитектор Г. П. Евланов, ученик Романа Клейна, задумал неоготический «индустриальный замок», в 1925–1927 годах его достраивал Г. С. Шиханов по упрощённому проекту. С 2009 года комплекс был выявленным объектом наследия, но за 16 лет в реестр так и не попал.

Весной 2025 года действовал проект, по которому завод сохраняли и надстраивали стеклянными объёмами, потому что он был выявленным объектом. 1 июля 2025 года статус пропал автоматически, отдельного приказа не было. Иск «Архнадзора» проиграл в трёх инстанциях. Летом 2026 года на территории начали сносить вспомогательные корпуса: строение у проходной, строение 1953 года, демонтировали корпус 1984 года.

Девелопер заявляет, что полного сноса не будет, а фасады и узнаваемые черты сохранят. В октябре 2026 года по его заказу архитекторы оценили исторические фасады как «ограниченно-работоспособные с отдельными аварийными элементами», обследование продолжается. Сноса главного неоготического корпуса на эту дату мы в новостях не нашли. Обращения в защиту завода, по данным Reuters, подписали больше 21 тысячи человек.

Завод стоит в районе Преображенское, о его истории мы рассказали в статье о районе.

Когда внимание помогает, а когда нет

Общественное внимание действительно меняет исход, но только при одном условии.

• 2010 год, Кадаши: «Архнадзор» с 24 мая блокировал стройку, 15 июня работы остановили.
• 2012 год, Круговое депо у Ленинградского вокзала 1847–1851 годов: его уже начали разбирать, после шума депо и соседний электротеатр «Форум» включили в реестр.
• 2014 год, Шуховская башня: после протестов и писем архитекторов со всего мира Минкультуры 3 июля объявило, что башню не демонтируют. В апреле 2026 года экспертиза одобрила поэлементную разборку и сборку с заменой части металла, работы рассчитаны до 2028 года, и критики опасаются новодела.
• 2016 год, Таганская АТС: петицию подписали больше 40 тысяч человек, но статуса у здания не было, во включении в выявленные отказали, и его снесли.
• 2026 год, метро: тему подняли в июле, в августе все 31 станцию включили в реестр.

Внимание работает, когда у здания есть статус или он может появиться: тогда у города есть законный инструмент. Если статуса нет, даже десятки тысяч подписей не спасают. Связь «написали, и включили в реестр» официально никто не подтверждал, поэтому мы говорим о последовательности событий, а не о причине.

Что это значит для покупателя

Статус проверяется на дату сделки. То, что здание «всегда было памятником», ничего не значит: перечень выявленных за 2025 год сократился почти до нуля, а некоторые объекты, наоборот, только что вошли в реестр. Мы смотрим единый госреестр объектов культурного наследия Минкультуры, московский список на data.mos.ru, зоны охраны и защитные зоны по участку и ограничения в выписке ЕГРН.

Если здание памятник, обременение уходит вместе с ключами. По пункту 6 статьи 48 закона 73-ФЗ ограничения сохраняются при переходе права собственности, в том числе при банкротстве продавца. По пункту 7 договор купли-продажи или аренды памятника должен включать обязательство покупателя выполнять охранное обязательство, а копия обязательства становится частью договора. Без этого условия сделка ничтожна. Продать памятник можно, отменить охрану продажей нельзя.

Бюджет работ считается до цены. Ремонт фасада, кровли и интерьеров в предмете охраны идёт по согласованию и силами лицензированных реставраторов. Охранное обязательство обычно задаёт сроки работ. Для памятников в плохом состоянии есть программа аренды за 1 рубль за метр, но реставрация там целиком за счёт арендатора.

Соседи тоже важны. Если рядом памятник, окружение участка стабильнее: в зоне охраны новое строительство ограничено. Если соседнее здание недавно потеряло статус выявленного, квартал может поменяться быстрее, чем кажется по карте.

Памятники в Москве почти перестали сносить. Исторические здания сносить не перестали. Охрана держится на статусе, и смотреть стоит на статус, а не на обещания.

У Коломенского и Аптекарского огорода статус есть, режим участка записан в документах, и риск «снесут под ЖК» у них, на наш взгляд, низкий. Под ударом обычные старые дома без статуса. Истории таких зданий, которые сейчас продаются и сдаются, мы собираем в разделе «История зданий», и в каждой статье указываем статус на дату проверки.