Космодамианская набережная, 38: доходный дом 1889 года у Николы в Пупышах

Нижние Садовники и остров между рекой и каналом

Дом 38 стоит на правом берегу Москвы-реки, на полосе земли между рекой и Водоотводным каналом. В конце XV века на отмели напротив Кремля заложили Государев сад, а вокруг него появились три дворцовые слободы садовников: Верхние, Средние и Нижние Садовники. Земля, где сейчас дом, входила в Нижние Садовники. Главной улицей слободы в первой половине XVII века стала Садовническая.

Место было низким и сырым. Пойма между излучиной реки и её старицей заболачивалась и регулярно уходила под воду, поэтому застраивали её медленно. В начале XVIII века слободы пришли в упадок: в 1701 году сгорел Государев сад, а Пётр I упразднил дворцовые слободы. После пожара 1730 года в Нижних Садовниках стало больше каменных домов.

В 1783–1786 годах по старице прокопали Водоотводный канал, и прибрежье Замоскворечья превратилось в остров. Канал длиной около 4 километров начинается у Пречистенской набережной и заканчивается у Новоспасского монастыря. Стройку ускорило половодье 1783 года, которое обрушило три арки Всехсвятского каменного моста. После пожара 1812 года остров отстраивали по новым красным линиям, а к середине XIX века жилья здесь становилось меньше, складов, мастерских и фабричных корпусов больше.

Метро на острове нет до сих пор. До дома идут пешком от «Таганской» или «Павелецкой», через мосты.

Почему набережная называется Космодамианской

Набережная названа по церкви Космы и Дамиана в Нижних Садовниках. Она стояла на углу Садовнической улицы и Космодамианского, ныне Комиссариатского, переулка, примерно в полукилометре от дома 38. Справочник «Вся Москва» на 1929 год в списке достопримечательностей ещё называл её «чрезвычайно интересной постройкой 1657–62 гг.» с шатровой колокольней 1680-х годов. Церковь снесли в начале 1930-х годов, по разным данным в 1932 или 1934 году. На её месте стоит крыло дома 51 по Садовнической улице.

С названиями этого берега путались и сами справочники. В книге «Вся Москва» на 1900 год отрезок, где стоит дом, от Космодамианского до Пупышевского переулка, значится Космодамианской набережной. В изданиях 1913 и 1917 годов тот же отрезок называется Коммиссариатской набережной, по соседнему Кригскомиссариату, а Космодамианской стал участок выше по течению. Ниже Пупышевского переулка, до Большого Краснохолмского моста, шла Краснохолмская набережная, в справочнике 1917 года уже Пупышевская.

В середине 1930-х годов все отрезки объединили в набережную Максима Горького. Старое имя набережной вернули в начале 1990-х годов.

Пупыши и метки наводнений на церковной стене

Южнее дома, на углу Пупышевского переулка, стояла церковь Николы в Пупышах. Пупышами называли кочки: урочище лежало на низкой пойме, и церковь поставили на самом высоком бугре, куда вода доходила только в большие паводки. Каменный храм начали строить около 1690 года, в 1731–1735 годах его перестроили на средства суконного фабриканта В. П. Щеголина, а в 1845–1858 годах пристроили новые трапезную и колокольню.

С 1788 по 1908 год включительно на стене этой церкви отмечали высоту воды в большие половодья. Последней стала метка апреля 1908 года. Это наводнение было крупнейшим в истории Москвы: по данным Главархива, река поднялась почти на 9 метров, Водоотводный канал поднялся вместе с ней, и вода затопила около трети города. Людей снимали с крыш и чердаков на лодках.

Берег у Краснохолмского моста был лесной и дровяной пристанью. Разлив разбил штабели брёвен, и после ухода воды берег у моста оказался завален досками.

Сто двадцать лет на соседней с домом церкви отмечали, докуда в половодье доходила вода.

Баржи, пристани и шлюз у Краснохолмского моста

До 1930-х годов этот берег был рабочим. По справочникам 1913 и 1917 годов, на воде против домов стояли пристани братьев Каменских и Волжско-Вятского пароходного общества, вдоль берега тянулись баржи и штабели леса. Дальше по течению, на Пупышевской набережной, участками владели наследники фабриканта Шрадера и торговый дом «Волк и К°».

В 1900 году в доме у Пупышевского переулка, о котором речь ниже, была московская контора Общества пароходства и торговли Волжского бассейна, бывшей фирмы Череп-Спиридовичей. В рекламе в той же книге «Вся Москва» общество перечисляло 20 пароходов и 215 барж и барок, склад у Краснохолмского моста, нефть, керосин, лес и соль. «Барки из Москвы отходят еженедельно с открытия навигации», обещала реклама.

Сам Водоотводный канал сделали судоходным в 1830-х годах. В 1836 году в его нижнем конце построили Краснохолмские сооружения: плотину в одном рукаве и двухкамерный шлюз в другом. По этому шлюзу, как принято считать, названы Шлюзовая набережная и Шлюзовой мост за устьем канала. В 1930-х годах, после перестройки Перервинского гидроузла, шлюз оказался в зоне подпора новой плотины, и его разобрали.

Доходный дом 1889 года и его хозяева

В «Чёрной книге» «Архнадзора» дом 38, строение 1, назван доходным домом архитектора А. В. Красильникова 1889 года. Районный сайт zamos.ru в 2013 году писал осторожнее: дом построен «предположительно» Красильниковым, а по другим сведениям он старше и мог появиться около 1850 года. Этот год стоит в учётных данных дома и сейчас, в том числе в ЕГРН. Документов, которые разрешили бы расхождение, в открытых источниках мы не нашли. Возможно, в 1889 году перестроили дом середины века.

С архитектором тоже не всё ясно. В справочнике «Зодчие Москвы времени эклектики, модерна и неоклассицизма» есть Андрей Васильевич Красильников (1856–1893), с 1887 года участковый архитектор. Его ли это работа, источники не уточняют.

Хозяев можно восстановить по справочникам «Вся Москва». В 1900 году последним владением перед богадельней церкви Николы в Пупышах значится дом Екатерины Алексеевны Линдберг. В книгах 1913 и 1917 годов у Линдберг дом 40 по Коммиссариатской набережной, а следующий номер, 42, принадлежит церкви. На месте церкви и Пупышевского переулка теперь дом 40/42, и дом 38 его ближайший сосед. Скорее всего, это и есть владение Линдберг. Но старые номера на набережной сдвинуты относительно нынешних: участок Т. П. Прохоровой в 1913 году числился под № 34, а её особняк 1915 года теперь стоит под № 26. Так что это наша реконструкция, а не документ.

В 1917 году в доме жил личный почётный гражданин Фёдор Петрович Линдберг. Остальные жильцы были людьми набережной. В справочнике 1900 года с адресом «д. Линдберг» записаны ломовой извозчик и поручик Самогитского полка, а пароходное общество давало его как адрес своей конторы с телефоном № 109. В адресах жильцов 1900 года дом приписан то к Коммиссариатской, то к Краснохолмской набережной: он стоял на самом стыке двух набережных.

Сам дом был скромным. На снимках 2009 года у него три этажа и оштукатуренный уличный фасад, расчленённый плоскими пилястрами. Во дворе стоял ещё один трёхэтажный дом, по словам застройщика 1897 года. Постановление Правительства Москвы 2010 года описывает участок как «фрагмент доходного владения XIX–начала XX века с дискретным фронтом застройки по красной линии» и отдельными объёмами в глубине, а за строением 1 закрепляет вальмовую кровлю и жёлтую цветовую гамму.

Набережная Горького и новые соседи

В 1930-х годах набережные Садовников реконструировали, построили новые Большой Устьинский и Большой Краснохолмский мосты, Краснохолмский по проекту архитектора В. Д. Кокорина и инженера В. И. Вахуркина. Церкви Космы и Дамиана и Николы в Пупышах закрыли. Николу в 1932 году приспособили под общежитие работников конного транспорта, а с 1934 года разбирали на стройматериалы для Метростроя. В 1948 году учёный совет Главного управления охраны памятников ещё обсуждал восстановление храма, но в конце 1950-х годов его руины снесли вместе с Пупышевским переулком. Место храма теперь во дворе дома 40/42.

Большие жилые дома середины XX века встали по обе стороны от дома 38. С севера в 1940-х годах вырос дом 36. По «Независимому военному обозрению», в нём жил полковник ГРУ Олег Пеньковский. Чтобы заснять, как он фотографирует секретные документы у окна, контрразведка проложила кабель по дну Москвы-реки из квартиры в доме на другом берегу и управляла камерой, спрятанной в ящике для цветочной рассады на балконе этажом выше. С юга встал дом 40/42. Старый трёхэтажный дом оказался между ними, как кусок прежней набережной.

Дом остался жилым. На семейных снимках 1948 и 1952 годов, которые родственники жильцов выложили на pastvu, во дворе «дома 38 по набережной Максима Горького» стоят мальчишки-соседи. Других сведений о доме в советское время в открытых источниках мы не нашли.

Капитальный ремонт до фасадной стены

К 2009 году дом расселили. На снимке января того года окна первого этажа заколочены, а в мае фасад уже затянут сеткой.

В апреле 2013 года рабочая группа городской комиссии по застройке в зонах охраны рассматривала строение 3, трёхэтажный дом во дворе. Застройщик обещал на его месте четырёхэтажное здание с паркингом той же площади. Эксперты согласились на снос дворового дома при условии, что строение 1 на набережной сохранят. «С условием того, что у нас сохраняется строение 1, а строение 3 является дворовым зданием, я считаю возможным согласиться с его сносом», сказал на заседании архитектор Борис Пастернак (РИА Новости, 5 апреля 2013 года).

В июне 2013 года zamos.ru сообщил, что фактически разрушено другое здание, строение 1. На щите было написано «капитальный ремонт», разрешения на снос не было, а от дома, по словам авторов, осталась фасадная стена. Жильцы соседнего дома 36 жаловались на трещины. В конце июля координатор «Архнадзора» Юрий Егоров назвал дом 38 среди зданий, которые разрушают под вывеской капитального ремонта: по его словам, дом сносили до фасадной стены. «Архнадзор» внёс его в «Чёрную книгу» утрат 2013 года.

Сносить разрешили дворовый дом, а под вывеской капитального ремонта разобрали дом на набережной, который эксперты просили сохранить.

Дворовое строение 3, по данным Wikimedia Commons, снесли в 2014 году, к 2016 году на его месте стоял новый жилой дом. Строение 1 почти десять лет стояло выпотрошенным и без крыши, так его описывает фотограф, снимавший дом для Wikimedia Commons. Реконструкцию «с сохранением главного фасада» стройкомплекс Москвы относит к 2022 году, объект введён в эксплуатацию. В ЕГРН годом ввода записан 2023-й.

Насколько много осталось от дома 1889 года, источники расходятся. В 2013 году писали о сносе до фасадной стены, а автор снимков 2022 года утверждает, что все несущие стены настоящие. Пилястры уличного фасада, видные на снимках 2009 года, после реконструкции не вернули. Над тремя этажами появилась мансарда с полукруглыми слуховыми окнами.

Что видно с набережной

От дома через реку видна Таганка. В 1884 году Николай Найдёнов снимал с этого берега Швивую горку с церквями и усадьбами, теперь над ней стоит высотка на Котельнической набережной. Её начали в 1938 году с девятиэтажного крыла по проекту Д. Н. Чечулина и А. К. Ростковского, а в 1948–1952 годах это крыло включили в высотный ансамбль.

Выше по течению, примерно в 400 метрах, стоит Кригскомиссариат 1778–1780 годов, где служил отец Пушкина. Ниже, у Большого Краснохолмского моста, Дом музыки, открытый в декабре 2002 года, и башни «Красных холмов». Ещё дальше, на другом берегу, Новоспасский монастырь, у которого Водоотводный канал возвращается в Москву-реку.

Что это значит для покупателя

Дом 38 не памятник: его нет в открытом реестре объектов культурного наследия на data.mos.ru, и решений о включении его в перечень выявленных объектов мы не нашли. Но участок лежит в зонах охраны, а сам дом после реконструкции учтён в ЕГРН иначе, чем обычно описывают особняк. Вот что стоит проверить до сделки.

Требования зон охраны. Для участка действует регламентный участок 3.1 постановления Правительства Москвы № 744-ПП от 24 августа 2010 года в редакции 2023 и 2025 годов. Для строения 1 там записаны капитальный ремонт с сохранением главного фасада методом реставрации, не больше трёх этажей и 15 метров по коньку, вальмовая кровля и жёлтая гамма. По пункту 2.1 статьи 34 закона № 73-ФЗ ремонт и реконструкция без изменения параметров здания допускаются в любой зоне охраны, а всё, что меняет высоту и объём, упирается в регламент.

Этажность по ЕГРН. По данным ЕГРН (НСПД, 14 октября 2026 года) здание учтено как многоквартирный жилой дом: пять этажей, из них один подземный, год постройки 1850, год ввода 2023. В регламенте 2010 года для него три этажа, а сейчас над ними мансарда. Как этажи согласованы в проекте реконструкции и в разрешении на ввод, мы сверяем по документам до задатка.

Многоквартирный дом и участок. Помещения в доме стоят на учёте отдельно, а участок под ним записан в общую долевую собственность с видом разрешённого использования для многоэтажной жилой застройки. Покупка здания целиком означает сделку по каждому учтённому помещению, доля в участке переходит вместе с ними, поэтому права на все помещения проверяем по выпискам. Если покупатель планирует офис или гостиницу, назначение помещений сверяем с этими планами заранее.

Археология. Участок лежит в границах объекта археологического наследия «Культурный слой Земляного города (Скородома) XVI–XVII вв.». Земляные и строительные работы здесь возможны только с открытым листом, на это нужно заложить время.

Дом стоит через дорогу от реки, внутри Садового кольца, с видом на Таганку и высотку на Котельнической. Цены и площади в тексте статьи мы не пишем, они меняются. Актуальные предложения ниже.